Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts

Die bisherige Bemessungsgrundlage der Grundsteuer, die an die Einheitswerte anknüpfte, war 2018 vom Bundesverfassungsgericht für verfassungswidrig erklärt worden. Die konkrete Ausgestaltung der notwendig gewordenen Grundsteuerreform aber war politisch sehr umstritten.

Dabei ging es vor allem um die Frage, ob die neuen Grundstückswerte nach einem wertabhängigen oder wertunabhängigen Modell ermittelt werden sollen. Der von der Bundesregierung vorgelegte Entwurf zur Änderung des Grundsteuer- und Bewertungsrecht lässt nun beides zu. Dabei schreibt er grundsätzlich ein wertabhängiges Berechnungsmodell vor. In Zukunft soll für die Berechnung der Steuer der Wert eines unbebauten Grundstücks anhand der Bodenrichtwerte ermittelt werden, die regelmäßig von unabhängigen Gutachterausschüssen ermittelt werden. Ist das Grundstück bebaut, werden außerdem Erträge wie Mieten zur Berechnung der Steuer herangezogen. Zur Vereinfachung des Verfahrens wird für Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum ein vorgegebener durchschnittlicher Sollertrag in Form einer Nettokaltmiete je Quadratmeter in Abhängigkeit der Lage des Grundstücks typisierend angenommen. Als erster Hauptfeststellungszeitpunkt für die Feststellung der Grundsteuerwerte nach den neuen Bewertungsregeln ist der 1. Januar 2022 vorgesehen. Die Besteuerung der land- und forstwirtschaftlichen Betriebe soll in Zukunft durch eine standardisierte Bewertung der Flächen und der Hofstellen mittels einer weitgehenden Automation des Bewertungs- und Besteuerungsverfahrens erfolgen.

Die grundsätzliche Struktur der Grundsteuer bleibt mit dem Gesetzentwurf der Großen Koalition erhalten. Sie wird weiter in einem dreistufigen Verfahren berechnet: Bewertung der Grundstücke, Multiplikation der Grundstückswerte mit einer Steuermesszahl und einem Hebesatz der Kommune. In der Begründung des Gesetzentwurfs wird die Grundsteuer als für die kommunalen Haushalte besonders bedeutsam bezeichnet. Nach der Gewerbesteuer und dem Gemeindeanteil an der Einkommensteuer stelle die Grundsteuer die drittgrößte Einnahmequelle der Kommunen dar. Das weitgehend stabile Gesamtaufkommen der Grundsteuer habe im Jahr 2017 rund 14 Milliarden Euro betragen.

Auch in Zukunft werden also die Gemeinden die Höhe der Grundsteuer mit örtlichen Hebesätzen bestimmen können. In der Begründung heißt es, durch die Änderungen könne es zu einer nicht beabsichtigten strukturellen Erhöhung des Grundsteueraufkommens kommen. „An die Gemeinden wird daher appelliert, die aus der Neubewertung des Grundbesitzes resultierenden Belastungsverschiebungen durch eine gegebenenfalls erforderliche Anpassung des Hebesatzes auszugleichen, um ein konstantes Grundsteueraufkommen zu sichern“, so der Regierungsentwurf, der inhaltlich identisch ist mit dem von den Fraktionen von CDU/CSU und SPD eingebrachten Entwurf auf Bundestagsdrucksache 19/11085.

Grundgesetzänderung: Der Bundesrat hat sich am 20. September erstmals mit der von der Bundesregierung vorgeschlagenen Grundgesetzänderung zur Reform der Grundsteuer befasst: er hat keine Einwände. Mit der geplanten Verfassungsänderung soll die Grundsteuer eindeutig der Befugnis des Bundes zugeordnet werden. Hierzu bekommt der Bund in Artikel 105 Grundgesetz uneingeschränkt die konkurrierende Gesetzgebungskompetenz. Zugleich sollen die Länder aber die Möglichkeit erhalten, die Grundsteuer abweichend von dem geplanten wertabhängigen Modell zu berechnen: Ihnen gibt Artikel 72 Absatz 3 künftig eine umfassende abweichende Regelungskompetenz.

Verbesserungsbedarf: Bei einzelnen Regelungen des von der Bundesregierung vorgelegten Gesetzentwurf zur Grundsteuerreform sieht der Bundesrat teilweise noch Verbesserungsbedarf. So spricht er sich dafür aus, den Hauptfeststellungszeitpunkt für die Bodenrichtwerte um ein Jahr auf den 1. Januar 2021 vorzuziehen. Außerdem plädiert er dafür, dass die Grundsteuerwerte in einem 8-Jahres-Turnus festgestellt werden. Der Gesetzentwurf hingegen bestimmt einen siebenjährigen Turnus. Weiter fordern die Länder deutlich höhere Wertfortschreibungsgrenzen für die gesetzliche Übergangsphase der neuen Grundsteuer, um zu verhindern, dass eine Vielzahl von Steuermessbescheiden und Grundsteuerbescheiden angepasst werden muss. An verschiedenen Stellen machen sie zudem Vereinfachungen geltend. So bei der Bewertung unbebauter Grundstücke: Hier sollte ihrer Ansicht nach ausdrücklich der Zonenwert maßgeblich sein. Bei der Bewertung von Ein- und Zweifamilienhäusern fordern sie, auf die Berücksichtigung des Umrechnungskoeffizienten zu verzichten. Auch die Ermittlung des kapitalisierten Reinertrags von Grundstücken möchten sie vereinfachen, indem bei der Bestimmung des Gebäudealters Veränderungen der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer unberücksichtigt bleiben.

In ihrer Gegenäußerung zur Stellungnahme des Bundesrates hat die Bundesregierung diese Ausführungen des Bundesrates „zur Kenntnis genommen und eine Prüfung der Vorschläge zugesichert“. Wie der Bundesrat gehe auch die Regierung davon aus, dass das Gesetzespaket zur Grundsteuerreform vom Deutschen Bundestag zügig beschlossen werde, heißt es in der Unterrichtung, die Anfang Oktober veröffentlich wurde.

Finale: Bei dem Reformvorhaben besteht Zeitdruck: Es muss bis Ende des Jahres beschlossen sein. Dann hat der Bund fünf Jahre Zeit, um die notwendigen Daten zu erheben. Ebenso lange dürfen auch die bestehenden Regelungen noch gelten. Ab 2025 soll die Grundsteuer dann erstmals nach den neuen Grundstückswerten erhoben werden. Jetzt, Mitte Oktober 2019, stehen die entsprechenden drei Gesetzesvorlagen (Gesetz zur Änderung Artikel 72, 105 und 125b des Grundgesetzes / Gesetz zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts / Gesetz zur Änderung des Grundsteuergesetzes zur Mobilisierung von baureifen Grundstücken für die Bebauung) im Bundestag auf der Tagesordnung. Bleibt danach noch die endgültige Zustimmung des Bundesrates, mit der aber auch bis Ende des Jahres zu rechnen ist. Große Änderungen zu den vorgenannten Erläuterungen werden aber nicht zu erwarten sein.